Informe del mercado inmobiliario de Medellín — Q3 2026

Esta es la primera edición de un informe que publicaremos cada trimestre: una foto fechada y citable del mercado residencial de Medellín, construida con datos que recolectamos nosotros mismos — un rastreo semanal de dos portales (Fincaraíz + Metrocuadrado, deduplicado entre fuentes), el registro de transacciones del IGAC, el censo licenciado de obra nueva de La Galería Inmobiliaria (el dato que citan los bancos en Colombia) y el seguimiento de demanda de Google Trends. Cada cifra tiene fuente y tamaño de muestra; las versiones siempre actuales viven en nuestra página de datos del mercado y en la página de estadísticas.

Corte: comienzos de julio de 2026 · Anuncios analizados esta semana: ~13,000 anuncios activos de venta y arriendo en 25+ barrios monitoreados.

1. Precios de lista: una ciudad de 2.5×

Medianas de precio de lista por m² (venta, barrios bien muestreados): Ciudad del Río ~$10.7M COP, Las Palmas ~$9.5M, El Poblado ~$8.0M (la muestra más profunda, n≈5,500), El Tesoro ~$7.9M, Envigado ~$7.7M, Laureles ~$6.6M, Belén ~$6.0M, Robledo ~$4.3M. La brecha entre el barrio bien muestreado más económico y el más caro es de aproximadamente 2.5×.

La rareza más citable del trimestre: la mediana de Ciudad del Río ya supera la de El Poblado — no porque sea un barrio más caro en ningún sentido vivido, sino porque su inventario es abrumadoramente torres nuevas. Es la ilustración más clara de la ciudad de cuánto cuesta lo "nuevo".

2. Lo que realmente se cierra: el contraste del registro

Pedir no es cerrar. El registro del IGAC — que anota lo que los compradores declararon en la notaría — pone la venta mediana registrada de Medellín en $225M COP sobre 100,940 transacciones (2021–2023), creciendo +10% en 2022 y +13.6% en 2023. El registro no publica detalle por barrio ni por m² y por ahora llega hasta 2023 (lo re-verificamos mensualmente, de forma automática). La brecha entre los precios de lista de los portales y las medianas del registro es la negociación — llévala contigo.

3. Días en mercado: lo lento es la norma, lo rápido es una señal

Mediana de días en mercado para anuncios de venta: ~200 días en El Poblado, 270+ en el Centro, y unos llamativos ~44 días en Loma de los Bernal — el inventario familiar bien tasado y escaso se mueve cinco veces más rápido que el distrito premium. Los arriendos rotan aproximadamente al doble de velocidad que las ventas en la mayoría de barrios. Nadie más publica días en mercado para esta plaza; el vendedor que tase contra este dato le ganará a los anuncios que llevan ahí desde 2025.

4. Obra nueva: pisos altos, oferta restante delgada

Del censo licenciado de La Galería (ola de enero de 2026): la obra nueva de El Poblado lleva una mediana de ~$14.95M COP/m² en 54 proyectos activos — aproximadamente 86% por encima de la mediana de lista combinada del barrio — con ~80% de las unidades censadas ya vendidas y una absorción paciente de ~1.2 unidades/proyecto/mes. Laureles es la historia de oferta: 33 proyectos pero solo ~360 unidades sin vender (mediana de 88% vendido). El juego de volumen es la periferia: solo Bello suma ~38,700 unidades censadas a una mediana de $5.1M, y Sabaneta ~19,800 a $7.9M. Quien quiere estrenar en el núcleo llega tarde; a quien busca valor en obra nueva lo están señalando hacia el sur y el norte.

5. Demanda: se salió la espuma

El interés global de búsqueda por vivienda en Medellín corre aproximadamente 30% por debajo de su pico de mediados de 2025 en nuestra serie — normalización, no colapso. La mezcla de origen se globalizó: EE.UU. ahora comparte el primer nivel con Corea del Sur, Singapur y Emiratos en nuestra ventana actual (índices relativos, muestras modestas — dirección confiable, orden bailarín). Menos turistas en el embudo, más compradores con números. Análisis completo en nuestro artículo de demanda.

6. Rentabilidades, para los de ingresos

Con las medianas de lista actuales, la rentabilidad bruta queda cerca de 7.9% en El Poblado y 7.2% en Laureles — antes de administración, predial y vacancia, y por eso la palabra "bruta" carga tanto peso. Saca el neto de cualquier unidad con la calculadora de renta; las propiedades donde nosotros mismos suscribimos el ingreso están en la colección de propiedades de renta.

El trimestre en un párrafo

Medellín a mediados de 2026 es un mercado normalizado con etiquetas de precio de mercado en auge. Los precios de lista siguen altos y pegajosos, el registro muestra apreciación real hasta 2023 (con rezago de datos), los anuncios duran meses publicados, la oferta de obra nueva del núcleo está casi absorbida a precios récord por metro, y la demanda se enfrió hacia algo más serio. Para el comprador preparado, el apalancamiento es el mejor desde 2021: ánclate en las medianas, usa los días en mercado y negocia. Para el vendedor, el mensaje es simétrico: tasa con datos desde el día uno.

Metodología y cita. Las medianas de anuncios se calculan semanalmente de anuncios activos en portales, deduplicados entre fuentes, publicadas solo por encima de pisos de muestra por barrio; son precios de lista, no ventas cerradas. Las cifras de registro son medianas del IGAC para transacciones COMPRAVENTA en Medellín dentro de una banda de precio sana. Las cifras de obra nueva provienen del censo de proyectos de La Galería Inmobiliaria, usado bajo licencia. La demanda de búsqueda es Google Trends, actualizada a diario. Libre de citar con enlace: Welcome to Medellín — Informe del Mercado de Medellín, Q3 2026, welcometomedellin.com/insights/medellin-market-report-q3-2026. ¿Preguntas sobre los datos, o quieres una cifra que no publicamos? Pregunta — la respuesta honesta puede ser "nuestra muestra es muy delgada ahí", y también recibirás esa respuesta.